Покупка на инвестиционен имот (сграда и офис обзавеждане)

ОПИСАНИЕ на стопанската операция:

Ние от Алфа ООД търгуваме с облекла и обувки.

За да диверсифицира финансовия риск, ръководството решава с част от натрупаните парични средства да закупува имоти, които да отдава под наем.

На 01.05.2019 г. закупуваме 5-етажна офис сграда, намираща се на бул. „Витоша” № 160, гр. София, със застроена площ от 400 кв. м. и обща разгърната застроена площ от 2 000 кв. м., заедно с урегулиран поземлен имот (УПИ) с площ от 1 200 кв.м. по регулационния план на гр. София, върху който сградата е построена. Сградата е въведена в експлоатация на 01.02.2000 г.

Собственик на имота е Делта ООД.

Двете страни са се договорили за следните параметри по сделката.

 • цена на сградата – 1 200 000 лв.;

 • цена на прилежащия към нея терен – 100 000 лв.;

 • цена на УПИ – 250 000 лв.

Заедно със сградата доставчикът Делта ООД ни продава и наличното в нея офис обзавеждане на стойност 300 000 лв. без ДДС.

Във връзка със сделката са дължими:

 • местен данък в размер на 2,5%;

 • такса по вписванията в размер на 0,1%;

 • нотариална такса в размер на 200 лв., които са изцяло за сметка на Алфа ООД.

Съгласно споразумението между двете страни всички дължими данъци и такси са платени от и са за сметка на Делта ООД.

Всички плащания се извършват в деня на сделката, в брой и по банков път.

Алфа ООД е приела праг на същественост от 700 лв. в своята счетоводна политика по отношение на отчитането на дълготрайните активи.

Забележка: Алфа ООД и Делта ООД са регистрирани по ЗДДС.

ДОКУМЕНТИ, осигуряващи документалната обоснованост на сделката:

- Нотариален акт;

- Фактура, която удостоверява извършената доставка и начисления ДДС.

Забележка:

-       всяко данъчно задължено лице – доставчик е длъжно да издаде фактура за извършената от него доставка на стока или услуга;

-       ако местният данък и таксата по вписванията са платени по банков път, то сумите могат да се видят само в извлеченията на дружеството платец.

СЪЩНОСТ НА СТОПАНСКАТА ОПЕРАЦИЯ

• Икономическа:

Закупените активи се третират като инвестиционни имоти. Съгласно МСС 40 „Инвестиционни имоти” и нормативната уредба в България, инвестиционен имот е имот, който е закупен с цел да бъде държан (от собственика или лизингополучателя по финансов лизинг) по-скоро за получаване на приходи от наем или за увеличаване стойността на капитала. Един инвестиционен имот генерира парични потоци в голяма степен независимо от другите активи, притежавани от предприятието. Това отличава инвестиционния имот от ползвания от собственика имот (за него се прилага МСС 16). Съгласно приложимия счетоводен стандарт инвестиционният имот трябва да бъде оценяван първоначално по неговата цена на придобиване. Разходите по сделката трябва да се включат в първоначалната оценка. Цената на придобиване на закупен инвестиционен имот включва неговата покупна цена и всякакви разходи, които са свързани с придобиването му. Разходите, които могат да бъдат пряко приписани към инвестиционния имот, включват например професионалните хонорари за правни услуги, данъци и такси по прехвърляне на имота и други разходи по сделката.

Съгласно същия стандарт допълнителното обзавеждане също се включва в стойността на актива, тъй като без него активът няма да носи същия паричен поток на Алфа ООД.

• Счетоводна:

• Данъчна:

ЗКПО:

ЗДДС:

ЗМДТ: Съгласно ЗМДТ при прехвърлянето на право на собствеността на недвижими имоти се дължи данък при възмездното придобиване на имущества в размер от 0,1 до 3%. Размерът на данъка за всяка община се определя от общинския съвет. Данъкът се начислява върху основа, представляваща по-висока от двете стойности – данъчна оценка на имота и уговорената цена. Също така се дължи и такса за вписване на нотариалния акт в Имотния регистър към Агенцията по вписванията в размер на 0,1% от материалния интерес.

• Финансова – от страна на Алфа:

ОПР: Тъй като не се формира

БАЛАНС: В резултат на цялата стопанска операция

ОПП: В резултат на плащането за покупка на инвестиционния имот се генерира

ОСК: Тъй като финансовият резултат е

където: ОПР – Отчет за Приходите и Разходите | ОПП – Отчет за Паричния Поток | ОСК – Отчет за Собствения Капитал

ПОДХОД И СТЪПКИ ЗА ОСЧЕТОВОДЯВАНЕ:

Тази стопанска операция се осчетоводява, като първо се отразява заприходяването на сградата, прилежащата към нея земя и неприлежащия към нея УПИ в състава на инвестиционните активи, както и начисляването на ДДС по покупките, срещу откриване на задължение към доставчик, а след това се осчетоводява плащането към доставчика. Това става в следните стъпки:

1. Заприхождаването на имотите става, като се дебитират сметка 224 „Инвестиции в имоти” (увеличаване на активите под формата на инвестиционни имоти) и сметка 4531 „Начислен данък върху покупките“ (увеличение на правото на данъчен кредит по ДДС) срещу кредитиране на сметка 401 „Задължения към доставчици” (увеличение на задължението към доставчици).

Получената от нас фактура се осчетоводява в отделна партида по аналитичността на Делта към сметка 401 „Задължения към доставчици”, по която ще се следи задължението и ще се закрие с плащането по банков път.

Закупените Сграда и Земя се отразяват по съответните им аналитичности към сметка 224 „Инвестиции в имоти”.

Тази счетоводна статия се записва на база получената от нас фактура, издадена от Делта ООД.

2.

3.

4.

СС1 (01.05.2019): Осчетоводяване на покупката на имотите – Фактура

ОБОРОТНА ВЕДОМОСТ в резултат на всички счетоводни статии:

ИЗМЕНЕНИЯ В ОТЧЕТИТЕ в резултат на всички счетоводни статии:

Използвани Счетоводни сметки:

501 (Каса) – Активна сметка, която показва и проследява изменението на актива Парични средства в лева на каса. Увеличенията на паричните средства в брой в лева се осчетоводяват по Дт на сметката, а намаленията им се осчетоводяват по Кт на сметката. Дт оборот на сметката показва сумата на всички увеличения на актива Каса в лева (при изтегляне на пари от банкова сметка и внасяне в каса, при получаване на плащане от клиенти, при получаване на суми от други контрагенти и др.), а Кт оборот на сметката показва сумата на всички намаления на Касата в лева (при внасяне на пари в банковата сметка от касата, при плащане на задължения към доставчици и други кредитори, при предоставяне на служебен аванс и др.). Текущото и крайно салдо на сметката е Дт – показва сумата на всички налични парични средства в лева.

Забележка: Изчерпателно описание на сметките можете да видите в глава Сметкоплан.